| 住宅ローンの借り換えと抵当権設定登記.On-Line |
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費用など、くわしくはココをクリック！ 住宅ローンの借り換えとは、新たに住宅ローンを借り 入れて、現在のローンをいったん完済することをいい ます。 金利の低い住宅ローンに借り換えることによって、毎 月の返済額だけでなく、総返済額自体も減少させるこ とが可能となります。 住宅ローンの残高が１０００万円以上あり、返済期間 が１０年以上残っている場合には、借り換えのメリッ トが大きいと言われています。 借り換えには、前に借りた金融機関（銀行等）と同一 の金融機関でする場合と前に借りた金融機関とは異な る金融機関でする場合があります。 借り換えは、前の住宅ローンを完済し、あらたに住宅 ローンを借りることになりますので、前の住宅ローン については抵当権抹消登記をし、あらたな住宅ローン については、抵当権設定登記をしなければなりません。 住宅ローンの借り換えをする場合には、銀行や信用金 庫などの金融機関への保証料や司法書士への不動産登 記手続きの費用・料金などの諸費用が必要となります ので、それらを合計するとずいぶんとまとまった出費 になることと思います。 借り換えにともなう不動産登記手続きについて、司法 書士に支払う料金を安くすませたいとお考えの場合は、 ぜひ当司法書士事務所にご相談ください。 メールで見積もりいたしますので、料金で納得のゆく 司法書士事務所を自ら選ぶことをおすすめいたします。 繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間内に元金の 一定額をまとめて返済することをいいます。 繰り上げ返済をすることによって、元金自体が減少し ますので、支払うべき利息も減少します。繰り上げ返 済には、元金の一部のみを返済し、元金額を減少させ る「一部繰り上げ返済」と元金のすべてを一括して返 済する「一括繰り上げ返済」とがあります。 複数の住宅ローンの借り入れをしている場合には、金 利の高い住宅ローンの方を繰り上げ返済した方が支払 うべき利息の総額が減少するので、メリットが大きい といえます。 親族などから資金の援助を得て繰り上げ返済をする場 合には、贈与税の課税対象となることもありますので ご注意ください。 住宅ローンによる抵当権とは、銀行や住宅金融公庫 （現在は独立行政法人 住宅金融支援機構）などの金融 機関が住宅ローンの返済を確保するために住宅に担保 を設定したものです。 住宅ローンが返済（完済）されれば、抵当権も当然に 効力がなくなります。しかし、登記簿に記載された抵 当権の登記は、金融機関や法務局が抹消してくれるも のではなく、住宅の所有者が抵当権抹消登記手続きを しなければ、そのまま登記簿上に記載されたままとな ってしまいます。 では、登記簿上に抵当権の登記を残したままでいると どうなるでしょうか。将来、住宅を売却したり、住宅 を担保にして、新たに金融機関から融資を受けようと する場合には、たとえ実際の効力がなくなったものと はいえ、抵当権の登記が存在する以上、売却も融資も できなくなるでしょう。 また、抹消登記をしないまま長期間が経過すると権利 関係があやふやになったり、抵当権抹消登記に必要な 書類の有効期限が過ぎてしまうなどの不利益が発生す ることも考えられます。住宅の名義人に相続が発生す ると結局これらの不利益はすべて相続人が負担しなけ ればならなくなるので、住宅ローンを返済（完済）し て金融機関から抹消登記手続きに必要な書類の交付を 受けたならば、できるだけ早く登記手続きをしておく べきです。
不動産に関係するお仕事をされている方は別として、 住宅ローンを利用する際の不動産登記に関する費用や 料金の内訳がよくわからないという方が多いのではな いかと思います。 司法書士の報酬は、諸費用といわれるものの中でも特 によくわからないのではないでしょうか。 不動産登記に必要となる費用は、通常大きく２つにわ けることができます。 司法書士の報酬と実費（経費）です。実費では不動産 登記の際に国に納付する登録免許税や証明書類の取り よせ費、交通費、郵送費などが主な内訳となります。 司法書士の報酬は、通常、必要となる手続きが増える ごとに加算されてゆくという報酬体系になっています。 この加算の方法が、不動産の個数、管轄法務局の数、 作成すべき書類の量などによって複雑に加算されてゆ くため、一般のご依頼人にとって、とてもわかりにく いものとなっているものと思います。 当司法書士事務所では、わかりやすい報酬体系とする ため、加算方法を極力簡素なものに設定しました。 借り換え・繰り上げ返済にともなう不動産登記の手続 きについては、金融機関で司法書士を指定されること が多いかと思いますが、司法書士に費用・料金を支払 うのは依頼人である以上、司法書士を選ぶ権利は依頼 人にあります。 銀行などの金融機関で住宅ローンをご利用になる場合 には、抵当権設定登記や抵当権抹消登記などの不動産 登記については、「司法書士は自分の方で依頼する」 と金融機関の担当者に言っていただき、了解を得たな ら、その後の打ちあわせや書類の受け渡しなどの事務 作業は、すべて当司法書士事務所で責任もって行いま す。 大阪・奈良・兵庫などの近畿一円は、すべて対応し、 出張費や日当なども不要です。 近畿以外からのご依頼の場合は、相談に応じます。
マイホーム購入する場合には、ほとんどの方が銀行や 信用金庫などの金融機関で住宅ローンを利用されるこ とだと思います。 不動産を売買した場合や、金融機関の住宅ローンを利 用する場合には、不動産登記が必要になります。 住宅ローンがある場合には、金融機関は、その貸した お金を返してもらえなくなった場合に備えて、不動産 を担保に抵当権を設定し、その抵当権設定登記がなさ れることを前提として住宅ローンの融資をします。 万が一、住宅ローンの返済を受けることができなくな った場合には、金融機関はその不動産を競売にかけ、 競売による売買代金から住宅ローンで融資した金銭を 回収しようとします。 この抵当権設定登記をする前の前提として、マイホー ムの購入者は、抵当に入れる不動産の所有権を取得し ていなければなりません。 通常、これらの売主から買主への所有権移転登記手続 き（名義変更の登記）と抵当権設定登記そして住宅ロ ーン（融資）の実行の一連の作業は、不動産取引の最 終段階である「決済」で完了されることになります。 決済の日には、通常は住宅ローンの融資先の銀行や信 用金庫などの金融機関で不動産の売主、買主、仲介業 者、金融機関の担当者などが一堂に会して、残代金の 支払い・必要書類の授受・鍵の授受、固定資産税の精 算などがなされます。このときに司法書士がその決済 に立ち会います。 司法書士の関与がなぜ必要かというと、不動産売買の 意思確認、不動産の権利書をはじめとする必要書類の 確認や、本人確認、印鑑の照合等、様々な事項を不動 産登記の専門家である司法書士が確認する必要がある からです。 万が一、決済日当日に権利書や印鑑証明などの必要書 類に不足や不備があった場合には、不動産取引が完了 せず、住宅ローンの融資はなくなり、売買が不成立に なってしまいます。 この危険を防ぐために司法書士が決済に立ち会って、 必要書類の授受や押印、契約内容の確認、当事者の本 人確認などをして決済を成立させ、住宅ローンの実行 が完了した後に、不動産を管轄する法務局に速やかに 不動産の所有権移転登記、抵当権設定登記などの不動 産登記を申請をすることになります。 住宅ローンの返済が苦しくなってしまった方 住宅ローンの返済が苦しくなってしまった場合に、ク レジットカードでのキャッシングや消費者金融で借り 入れで住宅ローンの返済を続けようとする方もいます が、こういった方法でその場をしのいだように思えて も、結局は多重債務者におちいってしまうだけです。 最終的には借金整理をしなければならなくなり、最悪 の場合には自己破産をせざるをえなくなります。 このままだと住宅ローンの返済が続けられそうにない と思ったなら、住宅ローンを滞納してしまう前にロー ンを利用した金融機関で返済計画の変更などを相談す るという方法があります。 ただし、必ずしも返済計画の変更に応じてもらえると はかぎりません。滞納してしまった後となっては応じ てもらうことは絶望的となります。 住宅金融支援機構（住宅金融公庫から変更）などの場 合、当初の収入が減少し、一定の基準以下になってし まった場合などに一定の期間のみ返済額を減額したり、 返済期間を延長するなどの救済措置が設けられていま す。 ただし、これらの救済措置を利用した場合には、総返 済額が増加することになるので注意が必要です。 住宅ローンの借り換えなどによって金利の低いものに 乗り換えるというのも一つの方法ですが、どの方法に よっても返済に無理が生じるようであれば、任意売却 を検討する必要があるのではないでしょうか。
司法書士業務については、大阪の司法書士なら、大阪 での業務しか取りあつかえないという制限はなく、 大阪、奈良、兵庫、京都、滋賀など近畿圏内での業務 については、すべて対応が可能です。 遺産整理（銀行預金の相続手続き）や相続登記などの 遺産相続に関する業務など、業務の内容によっては、 近畿圏外からのご依頼であっても対応が可能なものも 多くあります。 大阪の淀屋橋にある当司法書士事務所も、大阪、奈良、 兵庫、京都、滋賀だけでなく、全国からご相談をいた だいております。 司法書士に業務を依頼するのは、なんだか複雑そうだ とお思いになるかもしれませんが、ご依頼をいただい た場合には、必要書類の取りよせ・作成から関係各所 との打ちあわせなどは、可能なかぎり当司法書士事務 所で対応し、ご依頼人さま自身にしていただくことは、 最小限となるよう配慮いたしますので、安心してご相 談ください。 当司法書士事務所は、市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」 「本町」駅から徒歩で約５分の場所にありますので、 大阪市内・大阪府下はもちろん、奈良、兵庫、京都、 滋賀など近畿全域での業務に対応が可能です。 業務の内容によっては、近畿だけでなく、日本全国か らのご依頼でも対応が可能です。 まずは電話かメールでお問いあわせください。
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